Se sei socio di una S.r.l., la sede legale della tua Società può coincidere con l’immobile in cui hai la residenza.
In questo caso si parla di “uso promiscuo” dell’immobile ed è una situazione molto frequente, soprattutto per le S.r.l. di piccole dimensioni.
In questa sede risponderemo alla domanda:
La società può dedurre i costi dell’immobile?
Per capire in quali casi in cui la S.r.l. può portare in deduzione fiscale i canoni di affitto dell’immobile, dobbiamo analizzare 3 casi:
- Il Socio è Proprietario dell’Immobile
- Il Socio è Affittuario dell’Immobile
- La S.r.l. è Affittuaria dell’Immobile
Iniziamo subito!
Il Socio è Proprietario dell’Immobile
Se il Socio è proprietario dell’immobile in cui risiede e in cui si trova la sede legale della sua S.r.l., può scegliere di:
- Affittare una porzione dell’immobile alla S.r.l.
- Concedere gratuitamente una porzione dell’immobile alla S.r.l. (comodato d’uso gratuito)
Analizziamo entrambe le alternative:
Il Socio Affitta una porzione dell’immobile alla S.r.l.
Il Socio e la S.r.l. sottoscrivono un contratto di locazione d’immobile e lo registrano in Agenzia delle Entrate.
La locazione deve essere “parziale”, in quanto l’immobile è anche la residenza del Socio e non può essere fittato interamente alla S.r.l.
Per procedere con questa casistica è necessario:
- contratto di locazione registrato
- indicazione della porzione destinata alla società (quale/quali stanze? quanti metri quadri? ecc.)
- canone congruo (allineato ai valori di mercato)
La S.r.l. deduce il 100% del canone pagato al Socio, sia ai fini IRES che ai fini IRAP, ma l’IVA non è detraibile in quanto le locazioni di immobili abitativi sono esenti IVA.
Il Socio, invece, pagherà l’IRPEF sulla base del canone di locazione che riceve dalla S.r.l., applicando una deduzione forfettaria del 5%.
Ricorda:
Il Socio non potrà utilizzare la cedolare secca, in quanto quest’ultima non può essere applicata se il conduttore del contratto di locazione è una persona giuridica (appunto, una S.r.l.).
Il reddito che il Socio genera dalla locazione parziale dell’abitazione alla sua S.r.l., calcolato sottraendo la deduzione forfettaria del 5% dal canone annuo effettivo, andrà sommato a tutti i suoi altri eventuali redditi IRPEF, come ad esempio quelli da lavoro dipendente.
Il Socio calcolerà l’IRPEF applicando le aliquote fiscali del 23%, 33% e 43% in base ai vari scaglioni di reddito.
Esempio:
Il Socio Unico di una S.r.l. decide di affittare una porzione della sua casa alla Società, per un canone annuo di locazione pari a €4.200.
Vediamo quali sono gli effetti fiscali:
| S.r.l. | La S.r.l. deduce il 100% di €4.200 ai fini IRES e ai fini IRAP. Significa che a fine anno la Società risparmiato: IRES = €4.200 * 24% = €1.008 IRAP = €4.200 * 3,9% = €164 |
| Socio (persona fisica) | Il Socio paga l’IRPEF su €4.200 meno il 5% di deduzione forfettaria, pari a €210. Supponiamo che il Socio non abbia altri redditi IRPEF. A fine anno pagherà: IRPEF = (€4.200 – €210) * 23% = €918 |
La differenza positiva tra quanto risparmia la società e quanto paga il socio sarà di circa €254.
Significa che, nel caso riportato in esempio, il risparmio totale sarebbe di €254.
Bisogna tuttavia considerare i costi accessori, come ad esempio quelli relativi alla registrazione del contratto (imposta di registro, imposta di bollo, ecc.).
Per cui questo tipo di operazione potrebbe non essere sempre conveniente in valore assoluto.
Per quanto riguarda la deducibilità dei costi e la detraibilità dell’IVA per la S.r.l., le percentuali variano in relazione alla porzione di immobile locata.
Ad esempio, se il Socio affitta il 50% dell’immobile alla S.r.l., la deducibilità dei costi e la detraibilità dell’IVA funzionerebbe in questo modo:
| Tipologia di Costo | Deducibilità del Costo e Detrabilità dell’IVA |
| Canone di Locazione | Deducibilità del Costo: 100% Detrabilità dell’IVA: zero |
| Utenze Luce, Gas e Internet (*) | Deducibilità del Costo: 100% della quota locata alla S.r.l. (es. 50%) Detrabilità dell’IVA: 100% della quota locata alla S.r.l. (es. 50%) |
| Spese condominiali | Deducibilità del Costo: 100% della quota locata alla S.r.l. (es. 50%) Detrabilità dell’IVA: zero |
(*) Le utenze devono essere intestate alla S.r.l.
Il Socio concede gratuitamente una porzione dell’immobile alla S.r.l. (comodato gratuito)
Il Socio potrebbe decidere di concedere gratuitamente alla sua S.r.l. una porzione dell’immobile in cui è anche residente.
In questo caso, si parla di “comodato d’uso gratuito” di una porzione di immobile.
Non è obbligatorio redigere e firmare un contratto di comodato d’uso gratuito per iscritto, tuttavia è fortemente consigliabile.
Inoltre, per dare maggiore “sostanza” a questa operazione e rafforzare il diritto della S.r.l. di utilizzare la porzione di spazio a essa concessa, il contratto di comodato d’uso gratuito potrebbe essere registrato in Agenzia delle Entrate, seppur non obbligatorio.
| Tipologia di Costo | Deducibilità del Costo e Detrabilità dell’IVA |
| Canone di Locazione | Deducibilità del Costo: zero Detrabilità dell’IVA: zero |
| Utenze Luce, Gas e Internet (*) | Deducibilità del Costo: 100% della quota concessa gratuitamente alla S.r.l. (es. 50%) Detrabilità dell’IVA: 100% della quota concessa gratuitamente alla S.r.l. (es. 50%) |
| Spese condominiali | Deducibilità del Costo: 100% della quota concessa gratuitamente alla S.r.l. (es. 50%) Detrabilità dell’IVA: zero |
(*) Le utenze devono essere intestate alla S.r.l.
Il Socio è Affittuario dell’Immobile
Se il Socio è affittuario dell’immobile, potrebbe:
- Sub-affittare una porzione dell’immobile alla S.r.l.
- Concedere gratuitamente una porzione dell’immobile locato alla S.r.l. (comodato d’uso gratuito)
Analizziamo entrambe le alternative:
Il Socio sub-affitta una porzione dell’immobile alla S.r.l.
Il Socio, non essendo il proprietario dell’immobile, non può decidere in autonomia di sub-affittare una porzione di esso senza il consenso del locatore.
E’ necessario quindi che il contratto di locazione preveda esplicitamente la possibilità per il locatario (il Socio) di sub-affittare una parte dell’immobile a terzi.
Inoltre, il contratto di sub-affitto tra il Socio e la S.r.l. deve essere registrato in Agenzia delle Entrate.
Anche in questo caso, la S.r.l. deduce il 100% del canone pagato al Socio, sia ai fini IRES che ai fini IRAP, senza detrarre nessuna IVA.
Il Socio (persona fisica) calcolerà e verserà l’IRPEF sulla base del canone di sub-locazione che riceve dalla S.r.l., applicando una deduzione forfettaria del 5%.
Ricorda:
Il Socio non potrà utilizzare la cedolare secca, in quanto quest’ultima non può essere applicata se il conduttore del contratto di sub-locazione è una persona giuridica (appunto, una S.r.l.).
| Tipologia di Costo | Deducibilità del Costo e Detrabilità dell’IVA |
| Canone di Locazione | Deducibilità del Costo: 100% Detrabilità dell’IVA: zero |
| Utenze Luce, Gas e Internet (*) | Deducibilità del Costo: 100% della quota sub-locata alla S.r.l. (es. 50%) Detrabilità dell’IVA: 100% della quota sub-locata alla S.r.l. (es. 50%) |
| Spese condominiali | Deducibilità del Costo: 100% della quota sub-locata alla S.r.l. (es. 50%) Detrabilità dell’IVA: zero |
(*) Le utenze devono essere intestate alla S.r.l.
Il Socio concede gratuitamente una porzione dell’immobile locato alla S.r.l. (comodato gratuito)
Il Socio locatario dell’immobile potrebbe concedere gratuitamente alla sua S.r.l. una porzione dell’immobile in cui è anche residente (comodato d’uso gratuito).
Tuttavia, anche in questo caso è necessario il consenso formare del locatore-proprietario dell’immobile.
Pur non essendo obbligatoria la redazione di un contratto di comodato d’uso gratuito per iscritto, è fortemente consigliabile.
Inoltre, per dare maggiore “sostanza” a questa operazione e rafforzare il diritto della S.r.l. di utilizzare la porzione di spazio a essa concessa, il contratto di comodato d’uso gratuito potrebbe essere registrato in Agenzia delle Entrate, seppur non obbligatorio.
| Tipologia di Costo | Deducibilità del Costo e Detrabilità dell’IVA |
| Canone di Locazione | Deducibilità del Costo: zero Detrabilità dell’IVA: zero |
| Utenze Luce, Gas e Internet (*) | Deducibilità del Costo: 100% della quota concessa gratuitamente alla S.r.l. (es. 50%) Detrabilità dell’IVA: 100% della quota concessa gratuitamente alla S.r.l. (es. 50%) |
| Spese condominiali | Deducibilità del Costo: 100% della quota concessa gratuitamente alla S.r.l. (es. 50%) Detrabilità dell’IVA: zero |
(*) Le utenze devono essere intestate alla S.r.l.
La S.r.l. è Affittuaria dell’Immobile
In questo caso, la S.r.l. è il locatario dell’immobile e firma il contratto di locazione ad uso non abitativo con il proprietario.
Il Socio, dunque, avrebbe la residenza in un immobile che risulta affittato alla S.r.l.
Questa fattispecie potrebbe creare problematiche fiscali al socio, al quale potrebbe essere contestato un fringe benefit, un compenso in natura o una distribuzione occulta di utili.
Per qualsiasi dubbio o chiarimento sulla sede legale della tua S.r.l., contatta il nostro Team.
